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咨询顾问公司,为什么不对投资方说“不”
信息来源:互联网 发布时间:2010-6-6 18:34:07 人气: 打印】【关闭

现在很多地方出现了高星级酒店供应过剩的现象,笔者认为,造成这一现象的原因之一就是很多市场可行性报告质量不高,导致一些投资回报不具可行性的酒店也“顺利”上马,建成后酒店实际效益不佳,出现了“局部地区酒店过剩”的呼声。

一个酒店项目,从立项、开发、报批、寻求多方合作伙伴,到完成设施、建造、装修、营业准备,直至开业投入市场,整个过程最短在1.5年时间左右,长的可以多达5至8年。过程中各相关专业公司的互助整合,即行业明细分工。这其中一项即是要求酒店专业管理公司或酒店顾问咨询公司为其出具项目投资回报可行性报告。

以近几年最热衷投资酒店的房地产开发商为例,他们在启动酒店的前期,会寻找专业的设计院,根据他们拿到的土地和房产的个体情况,根据投资方的意愿,要求做出初步设计方案。一般在初步方案的前提下,投资方采用招投标方式,寻求有资质的建设方,并同时寻求酒店顾问公司或者专业会计事务所,为其酒店项目作完整的投资回报分析。按常规,投资方在拿到投资回报分析报告以后,会衡量自由资金状况,缺额部分提交给贷款行作为银行放贷的依据之一,随后再寻求酒店专业管理公司。但现实中,酒店管理公司往往不认可投资方提供的投资回报分析报告,而是会提出新的专业分析结果。鉴于此,前几年不少投资方就提前让酒店管理公司介入,要求酒店管理公司推荐会计事务所或酒店顾问咨询公司为其提供由酒店管理参与的项目投资回报分析。酒店内部的装修,往往也是酒店管理公司向投资方推荐设计院和供应商。国际酒店管理集团,往往推荐国际酒店咨询顾问公司为项目做可行性分析。

很多在不同城市的酒店虽然投资方聘请国际集团进行管理,但是该城市少有该品牌目标市场客源,该城市并没有达到该品牌消费能力,特别是一些国际商务活动很少的二、三线城市,以致五星级酒店卖三星级价位的现象频频出现。那么,为什么投资方没有人出来质疑当初的可行性报告提供者,无论是酒店管理集团还是管理顾问咨询公司,当初的可行性分析为什么和现实差距如此巨大?

鲜有国际商务活动的二、三线城市,建设五星级酒店,是否会有和北京、上海那样的城市一样的投资回报,这个简单道理无论是国际酒店管理公司还是国际酒店咨询顾问公司,应该都是明了的。但鉴于投资方的无限信任和盛情邀请,加上十分可观的经济利益,使得到这个层面的合作方都是为投资方提供投资方意愿中的乐观的报告,当时确实也都做到了多赢。

记得几年前,我们被几家投资方要求做项目可行性报告,根据专业经验和职业道德,有几个投资项目明显存在酒店设计星级和当地城市消费水平不匹配,投资方聘请的管理品牌不合适的问题,我们提出了投资方无法达到预期投资回报率的真实报告,结果,很多投资方看了纷纷对报告的结果表示不满,要求修改报告数据,并明言若以真实数据,将无法得到银行贷款。鉴于职业道德和对投资方负责的态度,我们明确告诉投资方,并不是每个项目都是可行的,回报率的高低由项目的前后期运作多项因素组成,今天的报告说明了项目不可行或者投资回报率不高的真实情况,是为了避免未来的损失。

有几家明智的投资方对于结果非常感激,并按合同如数支付咨询服务费用,但是更多的投资方,只希望看到能够得到银行贷款的乐观回报率,在我们坚持不对真实数据提供修改结果的情况下,投资方往往拒付合同欠款。

身在行内,我们不禁要问,为什么有些国际知名的管理咨询公司,要为投资方提供并不完全真实的可行性报告,为什么不对投资方说不?

国际酒店管理集团,对于高星级酒店过剩的“泡沫”现象,也有不可推卸的责任。一个管理集团,接管酒店的数量能提升集团在当地的认知度和影响力,但并不表明一个集团的信誉度,信誉度需要看该集团对于每个投资方委托的酒店的服务质量和经济效益。一个鲜有国际商务活动的二、三线城市,不会因为有国际酒店管理集团管理而改变这一事实,城市目的地客源结构的改变,需要一个城市以及上级政府的整体规划。在整体规划中,有高星级酒店的配套,对于推动整体规划的落实起到积极的作用。但酒店品牌效应和一个城市的目的地效应是万万不可本末倒置的。

任何行业,都需要多方合作,但是无论哪一方,参与程度如何,最基本的职业道德还是需要遵守的。这也是专业公司的底线。为改变行业的现状和帮助众多酒店度过难关,专业公司应该发挥积极的作用。

 
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